덕계역 생활권 아파트
회천1~3동 인구(2026.9) 82,524명
2029년까지 입주 예정 4,235세대
단지별 세대수는 분양 자료 기준이며 변동될 수 있습니다. 회천지구 전체 계획은 25,923세대입니다(국토교통부 고시 제2022-841호, 2022-12-28).
덕계역 도보 약 5분 · 양주 케이타워 분석 리포트
투자처가
안 보이시죠?
어디에 투자해야 할지 모르겠다면, 감이 아니라 데이터로 고르세요.
나도 건물주가 양주 케이타워를 인구·교통·상권·리스크까지 낱낱이 분석했습니다.
- 298,139명 양주시 인구 (2026.9)
- +45% 최근 10년 인구 증가
- 도보 약 5분 덕계역 2번 출구
- 82,524명 회천1~3동 인구 (2026.9)
이런 고민
혹시 이런 고민, 하고 계시죠?
-
예금만 하자니 아쉽고
물가는 오르는데 내 돈은 그 자리에 머물러 있는 느낌
-
아파트는 부담스럽고
높은 가격과 대출 규제에 들어갈 엄두가 나지 않고
-
주식·코인은 불안하고
매일 오르내리는 숫자에 마음 편할 날이 없고
-
상가는 공실이 무섭고
좋다는 말만 믿고 샀다가 비어 버리면 어쩌나
누구나 한 번쯤 꿈꾸는 그 말
조물주 위에
건물주
월급날보다 기다려지는 날, 월세가 들어오는 날.
상상만 해 오셨다면 이제 숫자로 계획해 보세요.
- 월급 말고, 월세 일하지 않는 날에도 들어오는 두 번째 월급
- 내 이름이 적힌 등기부 오롯이 내 것인 건물 한 칸
- 물려줄 수 있는 자산 아이에게 남겨 줄 든든한 기반
그 첫 칸은 거창하지 않아도 됩니다. 상가 한 호실부터, 숫자로 함께 따져 드릴게요.
※ 예시 화면입니다. 임대료는 호실·면적·임차 조건에 따라 다르고 공실 기간이 생길 수 있으며, 수익을 보장하지 않습니다.
왜 양주인가
10년 새 9만 명이 늘어난 도시
양주시 인구는 2016년 20.6만 명에서 2026.9 기준 29.8만 명으로 45% 늘었습니다. 옥정·회천 신도시 입주가 성장을 이끌고 있습니다.
20만
25만
30만
298,139명
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026.9 출처: 행정안전부 주민등록 인구통계
- 2016 → 2026.9 +92,626명 10년간 늘어난 양주시 인구
- 2024년 한 해 +20,979명 1년 만에 7.8% 증가
- 회천 1~3동 (덕계역 생활권) +30% 63,366명 → 82,524명 (2022 → 2026.9)
더 넓게 보면, 양주 주변 생활권 전체가 커지고 있어요.
-
옥정신도시 인구 10만 돌파
옥정1·2동 인구가 10만 2천 명(2026.9)을 넘었습니다. 양주 신도시 생활권이 계속 커지고 있습니다.
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경기양주 테크노밸리
마전동 약 21.8만㎡ 첨단산업단지. 광운대·경동대·서정대 등이 입주를 확정하거나 협약했습니다. 일자리가 인구를 부릅니다.
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경기 동북부 3기 신도시 (남양주 왕숙)
남양주 왕숙 3기 신도시 조성으로 경기 동북부 생활권 전체의 인구와 인프라가 함께 커지고 있습니다.
교통·개발 일정
2026~2029년,
덕계역의 골든타임
급행 정차는 이미 시작됐고, 학교·대단지·광역철도가 차례로 들어옵니다. 새 역(회천중앙역)에 상권이 생기기 전에, 지금 자리를 잡는 것이 중요합니다.
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덕계역 1호선 급행 정차 시작
평일 정차가 121회에서 136회로 늘어 덕정역과 같은 수준이 됐습니다.
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GTX-C 본공사 착수
양주 덕정 ~ 수원 구간이 9월 15일 실제 공사에 들어갔습니다.
- 지금 · 2026.10
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덕계동 회천4중 · 양주2고 개교 예정
중학교 30학급, 고등학교 36학급. 학원 수요가 늘어납니다.
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7호선 도봉산~옥정 개통 예정
전 구간 터널 관통 완료. 옥정 생활권의 서울 접근성이 좋아집니다.
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지웰 엘리움 양주 덕계역 1,595세대 입주 예정
덕계역 도보권(카카오맵 기준 약 600m) 대단지가 배후 수요에 더해집니다.
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회천중앙역 개통 전망
덕계역과 덕정역 사이 신설역. 새 상권이 생겨 상권이 나뉠 수 있습니다.
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GTX-C 개통 목표
덕계역 다음 역인 덕정역에서 삼성역까지 약 30분대로 단축 (국토부 설명).
일정은 관계기관 발표 기준(2026년 10월)이며, 공사·예산 사정에 따라 바뀔 수 있습니다. GTX-C는 당초 2028년 말에서 2031년 목표로 늦춰졌습니다.
입지
덕계역 2번 출구에서
걸어서 약 5분
사거리 코너, 대로변. 역과 아파트 단지 사이, 사람이 지나가는 길목에 서 있습니다.
- 지하철 덕계역 2번 출구 도보 약 5분
보행 경로 약 315m(카카오맵 도보 길찾기) · 1호선 급행 정차역 (2026.3~)
- 버스 덕계역 정류장 이용
노선은 변동될 수 있습니다
- 자리 사거리 코너 · 대로변
횡단보도를 낀 코너, 3방향에서 보이는 건물
- 배후 아파트 단지가 둘러싼 항아리 상권
로제비앙 메트로팰리스, 한양수자인, 파밀리에 더퍼스트 등
상권
새 아파트 4천여 세대가
더 들어오는 상권
덕계역 생활권에는 2029년까지 4천여 세대(예정)가 더 입주합니다. 회천1~3동 주민등록 인구는 2022년 말 63,366명에서 2026년 9월 82,524명으로 늘었습니다(행정안전부). 젊은 가족이 많은 신도시라 병원·학원 같은 생활 밀착 업종의 수요가 꾸준합니다.
학교가 새로 열립니다
- 2026.09 회천3초 43학급
- 2027.03 회천4중 30학급
- 2027.03 양주2고 36학급
회천4중·양주2고는 덕계동에 2027년 3월 개교 예정입니다. 중·고등학생 학원 수요가 늘어납니다.
원장님을 위한 데이터
덕계역 생활권 진료과 현황
치과·한의원은 이미 많지만, 피부과·비뇨의학과·정신건강의학과·여성의원·재활통증의학과는 신도시 안에 거의 없습니다.
- 포화
- 경쟁 있음
- 개원 기회
- 치과 포화
- 한의원 포화
- 소아청소년과 경쟁 있음
- 산부인과·여성의원 기회
- 내과 경쟁 있음
- 이비인후과 경쟁 있음
- 정형외과 경쟁 있음
- 안과 경쟁 있음
- 피부과 기회
- 비뇨의학과 기회
- 정신건강의학과 기회
- 재활·통증의학과 기회
카카오맵 진료과 키워드 검색 기준(2026.10)이며 전수조사가 아닙니다. 개원 전 현장 조사를 함께 진행해 드립니다.
케이타워
준공 완료,
지금 바로 입점할 수 있는 건물
약국과 치과가 먼저 자리 잡은 덕계역 메디컬 빌딩. 층마다 어울리는 업종을 제안합니다.
K-TOWER
- 7~9F 교육 존 학원 · 교습소 · 스터디 MD 제안
- 4~6F 메디컬 존 병·의원 특화층 메디컬 특화
- 2~3F 생활 서비스 존 클리닉 · 운동 · 뷰티 · 학원 MD 제안
- 1F 근린 상가 생활 밀착 상가 · 층별 입점 현황은 확인 후 안내 MD 제안
- B1~B4 주차장 옥내 주차 97대
- 위치
- 경기 양주시 덕계로4길 4 (덕계동 944-4)
- 규모
- 지하 4층 ~ 지상 9층
- 용도
- 근린생활시설 (주용도 제2종, 양주시 사용승인 현황 기준)
- 준공
- 2024년 3월 사용승인 (2024-03-20)
- 주차
- 옥내 주차장 97대 (자주식)
- 엘리베이터
- 3대 (승강기 2대 + 비상용 1대)
- 지하철
- 덕계역(1호선 급행) 2번 출구 도보 약 5분 (보행 경로 약 315m)
- 버스
- 덕계역 정류장 이용 노선 다수 (노선은 변동될 수 있음)
- 01
사거리 코너, 대로변
덕계역 2번 출구 맞은편. 횡단보도를 낀 코너라 멀리서도 잘 보입니다.
- 02
준공 완료, 즉시 입점
공사 리스크 없이 지금 바로 인테리어와 영업을 시작할 수 있습니다.
- 03
메디컬 앵커 입점
약국과 치과가 이미 영업 중입니다(지도 등록 기준). 약국이 있는 메디컬 빌딩입니다.
- 04
넉넉한 주차와 동선
옥내 주차 97대, 엘리베이터 3대. 환자와 학부모가 편하게 드나듭니다.
분양·수익 분석
좋다는 말 대신,
숫자로 직접 확인하세요
주변 임대 시세를 참고해 내 조건으로 계산해 보세요. 분양가는 호실·층별로 다르며, 상담 때 호실별 실제 조건으로 다시 계산해 드립니다.
표면 수익률 - 연 임대료 ÷ (매입가 − 보증금)
실투자 수익률 - 대출 이자·취득세 반영
- 실투자금 (취득세 4.6% 포함)
- 연 임대수입
- 연 대출이자
- 연 순수익 (세전)
임차할 때 연간 비용
매입할 때 연간 비용
- 매입 시 초기 자금
- 그중 환급 안 되는 부가세
- 매입이 유리해지는 가격
입력값으로 계산한 예상치이며 수익을 보장하지 않습니다. 관리비·공실 기간·보유세·소득세는 반영하지 않았고, 직접 운영 모드는 자기자본 기회비용 연 3%를 반영했습니다. 기본값은 예시이며, 상담 시 호실별 실제 조건으로 다시 계산해 드립니다.
리스크
좋은 말만 하지 않겠습니다
장점만 듣고 결정하면 나중에 후회합니다. 케이타워 투자 전에 꼭 아셔야 할 위험과, 그에 대한 저희의 대응을 함께 보여드립니다.
- RISK 01
상가 공실
2026년 2분기 전국 일반상가 공실률 13.36%. 2021년 이후 가장 높고, 경기도도 최고치를 기록했습니다. 케이타워에도 아직 임차인을 찾는 호실이 있습니다.
대응 시세에 맞는 선임대 매칭을 돕고, 진료과·학원 업종이 겹치지 않게 MD를 제안합니다.
- RISK 02
주변 경쟁 상가
덕계역 주변에는 같은 시기에 준공된 메디컬 콘셉트 상가를 비롯해 신축 상가가 여럿 있습니다.
대응 사거리 코너·역 도보 약 5분 입지, 약국·치과 기입점, 옥내 주차 97대로 차별화합니다.
- RISK 03
새 역 개통 후 상권 분산
2030년 회천중앙역이 개통하고 역 주변 상업용지가 개발되면 상권이 나뉠 수 있습니다.
대응 그 전에 병·의원 앵커를 확보하는 것이 핵심입니다. 환자가 붙은 의원은 쉽게 옮기지 않습니다.
- RISK 04
금리와 시장 분위기
기준금리는 3.00%(2026년 7·8월 인상)이고 추가 인상 전망이 우세합니다. 양주 아파트 미분양도 1,937호(2026.8)로 투자 심리가 약합니다.
대응 대출 비율을 보수적으로 잡아 계산하고, 직접 운영할 분께는 임차와 매입 비용을 비교해 드립니다.
- RISK 05
교통 호재 일정 지연
GTX-C는 당초 2028년 말에서 2031년 개통 목표로 늦춰졌고, 공사비·민원에 따라 더 늦어질 수 있습니다.
대응 호재는 덤으로 보고, 지금의 가치(1호선 급행 정차 역세권)를 기준으로 판단하시길 권합니다.
- RISK 06
환금성과 세금
상가는 아파트보다 팔리는 데 오래 걸립니다. 취득세 등 4.6%가 들고, 병·의원과 교습학원은 건물분 부가세를 돌려받지 못합니다.
대응 장기 보유를 전제로 계획하고, 계약 전에 세무 상담을 연결해 드립니다.
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상담은 이렇게 진행됩니다
- 1
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- 2
맞춤 분석 리포트
호실별 가격, 주변 임대 시세, 수익·비용 계산을 한 장으로 정리해 드립니다.
- 3
현장 동행
케이타워와 덕계역 상권을 함께 걸으며 직접 확인합니다.
- 4
계약·입점 지원
계약 조건 점검표, 임차인 매칭, 세무·대출 상담 연결까지 돕습니다.
나도 건물주의 세 가지 약속
-
수익을 보장한다고 말하지 않습니다
확정 수익, 보장 수익률 같은 말은 쓰지 않습니다.
-
리스크부터 설명합니다
좋은 점보다 걱정되는 점을 먼저, 숫자로 말씀드립니다.
-
실제 조건으로 계산합니다
예시가 아닌 호실별 가격과 임대 조건으로 다시 계산합니다.
FAQ
자주 묻는 질문
분양가는 얼마인가요?
호실과 층에 따라 다릅니다. 상담하실 때 호실별 가격표와 현재 임대 현황을 함께 드리고, 원하시는 조건으로 수익·비용을 다시 계산해 드립니다.
병원·학원을 직접 운영하려는데, 분양과 임차 중 뭐가 나을까요?
위 계산기의 "직접 운영 모드"로 연간 비용을 비교해 보세요. 병·의원과 교습학원은 면세사업자라 건물분 부가세를 돌려받지 못하므로, 이 부분까지 반영해 상담해 드립니다.
임차인이 이미 들어온 호실도 살 수 있나요?
호실마다 다릅니다. 임차인이 있는 호실은 실제 임대차계약서와 임대료가 시세에 맞는지까지 확인하실 수 있게 안내합니다.
대출은 얼마나 나오나요?
금융기관과 매수자 조건에 따라 달라집니다. 상담 때 현재 금리 기준으로 보수적으로 계산해 드리고, 필요하면 금융 상담을 연결해 드립니다.
현장을 직접 볼 수 있나요?
네. 상담 신청 시 희망 일정을 남겨 주시면 케이타워와 덕계역 상권을 함께 둘러보는 동행 답사를 잡아 드립니다.
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