케이타워 투자 테스트
내 돈으로 케이타워,
어디까지 가능할까?
가진 현금만 넣어 보세요. 대출은 얼마까지 되는지, 처음에 돈이 얼마나 드는지, 매달 얼마가 나가는지 바로 계산해 드립니다.
- 1내 현금 넣기
- 2쓰는 방법 고르기
- 3결과 확인
할 수 있는 방법
상가로 할 수 있는 일,
이렇게 다양합니다
위에서 고른 방법에 맞는 카드를 강조해 드려요.
- 직접 운영
내 병원·학원·가게 차리기
월세 대신 은행 이자를 냅니다. 임대료 인상이나 재계약 걱정이 없고, 큰돈 들인 인테리어를 지킬 수 있습니다.
- 잘 맞는 분
- 개원·창업을 앞둔 원장님, 사장님
- 체크할 점
- 병·의원과 인가 학원은 면세사업자라 건물분 부가세를 돌려받지 못합니다.
- 임대 투자
세 놓고 월세 받기
임차인을 들이고 월세를 받습니다. 임차인이 먼저 정해진 호실이면 공실 걱정을 줄일 수 있습니다.
- 잘 맞는 분
- 여유 자금으로 월세 수입을 원하는 분
- 체크할 점
- 대출 금리가 임대 수익률보다 높으면 대출을 줄이는 편이 낫습니다. 실제 임대차계약서로 월세를 확인하세요.
- 단계적 매입
먼저 빌려 쓰고, 나중에 사기
임차로 영업을 시작하고, 자리를 잡은 뒤 매입하는 방식입니다. 처음 부담이 가장 적습니다.
- 잘 맞는 분
- 개원 초기 자금을 아끼고 싶은 분
- 체크할 점
- 매입 전환이 가능한지, 어떤 조건인지는 분양 측과 협의해야 합니다. 상담 때 확인해 드립니다.
- 혼합형
두 호실: 하나는 쓰고, 하나는 세 놓기
한 호실은 직접 쓰고, 다른 호실의 월세로 내 이자 부담을 덜어냅니다.
- 잘 맞는 분
- 자금 여유가 있는 분
- 체크할 점
- 두 호실 모두 대출 심사를 받습니다. 세 놓는 호실은 RTI(월세 ÷ 이자 1.5배) 기준을 맞춰야 합니다.
- 공동 매입
가족·동업자와 함께 사기
공동명의로 사서 부담을 나눕니다. 혼자서는 부족한 자금도 함께라면 가능해집니다.
- 잘 맞는 분
- 가족 법인, 공동 개원 의사, 동업자
- 체크할 점
- 지분, 대출 분담, 나중에 팔 때 조건을 계약서로 미리 정해 두세요.
층별 추천 업종
어느 층에서
무엇을 하면 좋을까요?
-
1층 · 근린상가
- 카페·베이커리
- 편의점·생활용품
- 생활 밀착 F&B
역 출구 대각선 사거리 코너라 지나는 사람이 많습니다. 이 건물에 약국이 영업 중입니다.
-
2~3층 · 생활 서비스
- 소아청소년과·재활 클리닉
- 필라테스·PT
- 피부관리·네일
- 학원
아이를 키우는 30~40대 가구가 새 아파트로 계속 들어옵니다.
-
4~6층 · 메디컬
- 산부인과·여성의원
- 피부과
- 비뇨의학과
- 정신건강의학과
- 재활·통증의학과
덕계역 생활권에 아직 적은 진료과입니다. 카카오맵 검색 기준이며 전수조사가 아닙니다.
-
7~9층 · 교육
- 수학·영어 학원
- 관리형 독서실·스터디카페
- 예체능 학원
덕계동에 회천4중·양주2고가 2027년 3월 개교할 예정입니다.
사기 전에
계약 전에 꼭 확인하세요
- 1
은행 대출 한도
신용도·소득·업종에 따라 70%보다 낮게 나올 수 있습니다. 은행 2~3곳에서 상담받아 보세요.
- 2
부가세 환급 여부
일반과세 사업자(임대, 카페 등)는 돌려받고, 병·의원과 인가 학원은 돌려받지 못합니다.
- 3
업종 인허가
의원 개설신고, 학원 교육청 등록, 음식점 영업신고가 필요합니다. 호실 용도(1·2종 근린생활시설)를 함께 확인하세요.
- 4
관리비
이 계산에는 관리비가 빠져 있습니다. 호실별 관리비를 꼭 확인하세요.
- 5
선임대 호실이라면
실제 임대차계약서와 보증금 입금 내역을 확인하세요. 시세보다 지나치게 높은 월세는 오히려 의심해 봐야 합니다.
- 6
세금
보유세, 종합소득세, 나중에 팔 때 양도세는 빠져 있습니다. 세무사 상담을 권합니다.
계산 기준과 자료 출처 보기
- 대출: 상가 담보대출 LTV 최대 70%, 세 놓는 호실은 RTI 1.5배(연 월세 ÷ 연 이자) 이상. 일반적 기준이며 금융기관별로 다릅니다.
- 세금: 취득세 등 4.6%, 건물분 부가세 10% (매입가 중 건물 비중 70% 가정)
- 비상금: 매달 상환액 3개월치 · 등기 부대비용 매입가의 0.3% (가정)
- 층별 기본 가격: 덕계역 주변 신축 상가 층별 분양가 중간값 ÷ 전용률 50% (추정). 케이타워 실제 호실 가격이 아닙니다.
- 파이낸셜뉴스, 오피스텔·상가 비주택담보대출 LTV 70% 유지 (2025-10-17)
- 메트로서울, 비주택담보대출 LTV 70% 전 금융권 확대 (2021-05-16)
- 뉴시스, RTI 주택 1.25배·비주택 1.5배 유지 (2018-10-18)
- 메트로서울, 기준금리 3.00% (2026-09-10)
- 부동산등기 비용 총정리 (취득세·채권·법무사 보수)
- 상가 인테리어 평당 단가 (카페·음식점, 2026-06)
- 병의원 인테리어 비용 (평당 120~180만원)
- 숨고, 상업공간 인테리어 평균 비용
- 상가114, 덕계역 주변 신축 상가 층별 분양가
- 당근부동산, 덕계역 상가 임대 매물 (2026-10 조회)